Veelgestelde vragen

> Direct bezwaar maken

Op deze pagina kun je veelgestelde vragen bekijken over alles wat met WOZ-waardes en de bezwaarprocedures te maken heeft. Staat jouw vraag hier niet tussen? Neem dan contact op met onze klantenservice.

Wat zijn de gevolgen van een te hoge WOZ-waarde?

Mocht de door de gemeente bepaalde WOZ-waarde te hoog zijn, dan heeft dat direct tot gevolg dat uw aanslagen van een hele reeks van belastingen te hoog zijn.

De Gemeente: Door de gemeente wordt de WOZ-waarde gebruikt om onroerendzaakbelasting (OZB) te heffen. Als eigenaar van een woning betaalt u OZB. Van een onroerende zaak niet zijnde een woning (bijvoorbeeld een winkel) betalen zowel de eigenaar als de gebruiker OZB.

De Belastingdienst: De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde voor het vaststellen van de aanslagen inkomstenbelasting (IB) en vennootschapsbelasting (Vpb). De hoogte van de WOZ-waarde bepaalt de fiscale afschrijvingsmogelijkheden van de onroerende zaak.

Waterschappen: De WOZ-waarde wordt door het waterschap gebruikt voor het heffen van waterschapsbelasting (waterschapsomslag). Deze belasting wordt geheven over gebouwde onroerende zaken. Ongebouwde onroerende zaken, zoals percelen grond, vallen dus niet onder deze belasting.

Wat is een “waardepeildatum”?

Ieder jaar opnieuw dient de gemeente de binnen de gemeentegrenzen gelegen onroerende zaken de waarde vaststellen. In de Wet WOZ staat dat de waarde voor 2021 vastgesteld moet worden op een datum die een jaar voor het WOZ-tijdvak ligt 1 januari 2020 is dus de peildatum.

Hoe weet ik of mijn WOZ-waarde wel of niet verlaagd wordt?

Zodra wij uw aanmeldingsformulier hebben ontvangen en met onze Waarde-Check hebben beoordeeld of de WOZ-waarde ook naar onze mening te hoog is vastgesteld, stellen wij een bezwaarschrift op. Dit bezwaarschrift sturen wij naar uw gemeente. De gemeente heeft tot het einde van het kalenderjaar de tijd om hierop te reageren. Wij houden u hiervan uiteraard op de hoogte.

Wat houdt de Wet dwangsom precies in?

De wet dwangsom geeft u de mogelijkheid om zo snel mogelijk een uitspraak bij de gemeente af te dwingen of zelfs direct een beroepschrift in te dienen. De wet dwangsom geldt bij niet tijdig beslissen voor ingediende bezwaren op of na 1 oktober 2009. De termijn voor bezwarenafhandeling WOZ en gemeentelijke belastingen is een jaar, tenzij het bezwaarschrift in de laatste 6 weken van het jaar kan worden ingediend. Wanneer één van deze termijnen wordt overschreden kunt u de gemeente op de vingers tikken. Wij kunnen namens u de gemeente in gebreke stellen indien u meer dan een jaar op een uitspraak moet wachten of zelfs na 6 weken indien u bezwaar heeft ingediend in de laatste zes weken van het jaar.

Wat is de gecorrigeerde vervangingswaarde?

Ook bij niet-woningen geldt als uitgangspunt de waarde in het economisch verkeer. Echter als blijkt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economisch verkeer, dan wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend om de WOZ vast te stellen. Dit gebeurt vooral voor onroerende zaken waarvan nauwelijks transacties op de markt plaatsvinden. De vervangingswaarde wordt bepaald door de waarde van de grond op te tellen bij de waarde van de opstal. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode waarbij rekening wordt gehouden met de bestemming van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de herbouwwaarde, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering, wegens functionele veroudering en/of voor ondoelmatigheid.

Wat is de huurwaardekapitalisatiemethode?

De waarde in het economische verkeer van een object wordt bepaald met zogeheten huurwaardekapitalisatiemethode. De waarde wordt berekend door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Dit is feitelijk een vermenigvuldiging van de oppervlakte van een object en de huurprijs per m2 per jaar. De kapitalisatiefactor wordt afgeleid uit de beschikbare marktinformatie. Van een vergelijkbaar object, waarvan een verkoopprijs rond de waardepeildatum bekend is, de huurwaarde getaxeerd. Vervolgens wordt de verkoopprijs door de huurwaarde gedeeld, hetgeen de kapitalisatiefactor oplevert waarmee de huurwaarde van uw object wordt vermenigvuldigd.

Is het mogelijk om gezamenlijk met andere eigenaren bezwaar te maken? Als bestuur van een VvE bijvoorbeeld?

Het is alleen mogelijk om per belanghebbende bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde.

Mag ik een taxateur van de gemeente de toegang weigeren?

Voor de waardebepaling moet de gemeente beschikken over alle relevante kenmerken van de panden binnen de gemeente. Veel gegevens zijn bekend bij de gemeente of zijn van buitenaf waar te nemen. Om een compleet beeld te krijgen, neemt de gemeente echter soms inpandig gegevens van onroerende zaken op. Op het uitvoeren van de Wet WOZ is de algemene wet inzake rijksbelastingen van toepassing. Dit betekent dat een eigenaar, gebruiker of belanghebbende van een pand verplicht is medewerking te verlenen aan de waardebepaling.

Kan ik nog bezwaar aantekenen tegen de WOZ-waarde van vorige jaren?

Bij meerdere eigenaren van één object (bijvoorbeeld de woning van u en uw partner) leggen gemeenten de aanslag altijd bij één persoon. De mede-eigenaar heeft echter ook fiscaal belang op bij de WOZ-waarde (bijv, eigenwoningforfait in de eigen aangifte), zodat er voor uw partner opnieuw een WOZ-beschikking aangevraagd kan worden. Zo kunnen we alsnog bezwaar voor u aantekenen tegen die ‘oude’ WOZ-waarde.

Kan een huurder ook bezwaar maken?

Huurders zijn geen belanghebbende voor de WOZ-beschikking en worden niet aangeslagen voor eigenarenheffingen zoals OZB eigenaar en de rioolheffing. Huurders kunnen daarom alleen bezwaar maken tegen de gebruikersaanslag, zoals afvalstoffenheffing, hondenbelasting en OZB gebruik van niet-woning.

Zelf WOZ-waarde vaststellen voor verhuurde deel woning

Verhuurt u een deel van een woning en heeft de gemeente de WOZ-waarde voor het verhuurde deel niet afzonderlijk vastgesteld? U kunt de waarde zelf berekenen aan de hand van de WOZ-waarde, het totale aantal vierkante meters van de woning en de vierkante meters van het verhuurde deel. U gebruikt hiervoor de volgende formule: (WOZ-waarde van de woning : totaal aantal vierkante meters van de woning) x verhuurde vierkante meters. De uitkomst van deze berekening geeft u aan. Voorbeeld: De WOZ-waarde van uw woning is € 300.000. De totale oppervlakte van uw woning is 160 m². U verhuurt een niet-zelfstandig deel van 32 m². De WOZ-waarde die u aangeeft voor het verhuurde deel is (€ 300.000 : 160) x 32 = € 60.000.

Ik heb een taxatierapport waarin een veel lagere waarde staat

Als u over een taxatie beschikt welke is opgesteld ten behoeve van bijvoorbeeld een brandverzekering of boedelverdeling dan zal deze waarde lager zijn dan de waarde in het economisch verkeer. Taxatierapporten die voor andere doelen opgesteld zijn dan voor de Wet WOZ voldoen niet aan de eisen die gelden bij de waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ. Wel kunnen recente taxaties een goede indicatie geven bij het vaststellen of uw bezwaar kansrijk is.

Welke WOZ-waarde moet ik gebruiken voor de Inkomstenbelasting 2022?

De WOZ-waarde van 2021 dient u te gebruiken voor de inkomstenbelasting 2022, dit is waardepeildatum: 1 januari 2021. Deze waarde kunt u op de aanslag vinden die u vorig jaar heeft ontvangen.

Mijn woning staat te koop voor minder dan de WOZ-waarde

De vraagprijs van een woning zegt iets over de waarde ervan, maar niet altijd van andere woningen. Dus over het algemeen zal de WOZ-waarde lager zijn dan de vraagprijs. Staat uw woning te koop voor een lagere prijs dan de WOZ-waarde dan raden wij u aan om contact met ons te zoeken.

Woning staat al lang te koop, geen liefhebber, dus vraagprijs te hoog?

Woningen kunnen lange tijd te koop staan voordat zij worden verkocht. In het kader van de Wet WOZ kunnen daaraan geen consequenties worden verbonden. Moeilijke verkoopbaarheid zal ook tot uitdrukking komen in de gerealiseerde transactiecijfers van vergelijkbare objecten. Voor het bepalen van de WOZ-waarde wordt gekeken naar gerealiseerde transacties van vergelijkbare objecten. Goed vergelijkbare objecten zullen ongeveer even moeilijk verkoopbaar zijn.

Vorig jaar heb ik al bezwaar gemaakt, maar nu is de waarde weer te hoog.

Is er door verbouwing of sloop misschien iets veranderd. Zo nee, dan kan het zijn dat de taxatie na bezwaar niet goed is verwerkt.

Waarin verschilt de waardeontwikkeling WOZ van andere woningmarktcijfers?

Jaarlijks bepaalt de gemeente voor elke woning de actuele marktwaarde op de geldende waardepeildatum, WOZ-waarde genoemd. Hiervoor wordt meestal een modelmatige waarde berekend. De waarde ontwikkeling die door de WOZ-waarde naar voren komt is het resultaat van alle WOZ-waarden van een jaar gedeeld door die van een jaar ervoor. Het kadaster en makelaars baseren zich voornamelijk op transacties de uitkomst hoeft daarom niet gelijk te zijn.